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  • 征集主題:

    關于海安市農村房地一體不動產登記工作遺留問題的處理意見(試行)

  • 征集時間:

    2020年05月19日 - 2020年06月02日

  • 征集單位:

    海安市自然資源局

關于海安市農村房地一體不動產登記工作遺留問題的處理意見(試行)

關于海安市農村房地一體不動產登記

工作遺留問題的處理意見(試行)

根據《中共江蘇省委江蘇省人民政府關于抓好“三農”領域重點工作確保如期實現高水平全面小康的意見》(蘇發〔2020〕1號)文件精神和南通市統一部署,我市農村房地一體不動產登記頒證率須在2020年底達50%以上,2021年底前基本完成農村房地一體不動產登記頒證,實現“應登盡登”。為加快推進全市農村房地一體不動產登記頒證工作,根據《中華人民共和國土地管理法》、《不動產登記暫行條例》、《江蘇省土地管理條例》、《江蘇省村鎮規劃建設管理條例》和《江蘇省不動產登記條例》等有關規定,本著“尊重歷史、注重現實、有利于生產生活、充分發揮村民自治作用”的原則,現就處理全市農村房地一體不動產登記工作相關遺留問題明確如下意見:

一、確權登記的必備條件

符合下列所有情形的,方可申請確權登記。

1、一戶一宅,或者已擁有一處宅基地的本集體經濟組織成員,因繼承宅基地上的房屋而形成的“一戶多宅”;

2、建房、購房時為本集體經濟組織成員且符合宅基地申請條件,或雖非本集體經濟組織成員,但經批準回鄉落戶定居建房、因地質災害防治、新農村建設、移民安置等集中遷建,經有權機關批準建房;

3、房屋占地在2018年度土地利用現狀變更調查成果為非農用地,待第三次國土調查成果正式啟用后,以第三次國土調查成果審核結果為準;

4、2019年5月1日前房屋已實際建成,之后建成的房屋具備合法的宅基地和建房審批手續。

二、不予確權登記的情形

有下列情形之一的,不予確權登記。

1、出售房屋后再建的;

2、因征地、土地綜合整治等原因已享受過拆(搬)遷安置的;

3、權屬存在爭議的;

4、法律、法規規定的其他情形。

三、面積認定

(一)1982年2月國務院《村鎮建房用地管理條例》實施前,農村村民使用宅基地建房,至今未翻建、改建、擴建的,其宅基地使用權和房屋所有權按實際面積認定。

(二)1982年2月國務院《村鎮建房用地管理條例》實施后,農村村民使用宅基地建房,有審批手續或已進行過登記,至今未翻建、改建、擴建的,其宅基地使用權和房屋所有權按審批面積或登記面積認定。

(三)無審批手續或審批手續不全的,其宅基地使用權和房屋所有權面積按以下標準認定:

(1)宅基地面積執行標準:宅基地面積以戶為單位計算,不滿4人戶,每戶不超過120平方米;4人(含4人)以上戶每戶不超過135平方米。

(2)房屋面積執行標準:住房和生活性附屬用房的建筑占地面積不得超過宅基地面積的百分之七十,建筑面積標準按照批準建筑占地面積結合房屋層數計算。

(四)宅基地使用權及房屋所有權登記以戶為單位申請,由戶主或者家庭成員共同確定的登記人申請登記。家庭成員作為不動產共有人的,登記在不動產登記簿中。

(五)宅基地或者房屋實際面積超過規定面積標準或者批準面積,但家庭常住直系人口和政策性照顧人口6人(含6人)以上,有兩個以上在原籍定居的子女,至少有一個子女已婚并具備獨立生活條件,且分戶后人口不少于3人的,符合宅基地使用權申請條件,經確認可以分戶的,給予分戶登記或者按共用宗地登記,且宅基地使用權和房屋所有權申請登記的面積不得大于可分戶的面積標準之和。

宅基地或者房屋實際面積超過規定面積標準或者批準面積,符合宅基地使用權申請條件但不符合分戶條件的,在不動產登記簿和不動產權證書附記欄中注明超過標準或批準的用地面積和房屋面積。

(六)非本集體經濟組織成員或者已擁有一處宅基地的本集體經濟組織成員,因繼承宅基地上的房屋申請登記的,在不動產登記簿和不動產權證書附記欄中注明房屋來源為繼承。

因繼承、婚姻變化等分家析產的,可分別提出申請,以原有的合法宅基地和房屋面積進行分割登記,且分割后的房屋必須具有獨立使用功能;無法分割的房屋,按共用宗申請登記。

四、享受宅基地的集體經濟組織成員認定

享受農村宅基地集體經濟組織成員認定應遵循“依據法律、尊重歷史、實事求是、公平合理”的原則,可以運用農村集體產權制度改革過程中對股東(農村集體經濟組織成員)身份界定的基本成果,以戶籍關系為主要依據,按照《海安縣農村集體經濟組織成員資格界定工作指南》規定的條款和程序產生,結合土地承包、福利享受、居住以及義務履行等情況綜合考慮,產生人員不得重復享受農村宅基地資格權、農民安置房資格權。五、確認程序

2019年5月1日前房屋已經建成,但缺少權屬來源證明材料的,其宅基地和房屋面積、房屋建設年代以及分戶等情況,經村民小組、村(居)委會、區鎮逐級確認,依法申請登記。

具體流程為:村民申報——村民小組認可——村(居)委會初審——區鎮組織農經站(科、組)、建設環保服務站(局、中心)和國土所(分局)審核[農經站(科、組)審核農村宅基地保障對象、建設環保服務站(局、中心)核定允許登記的房屋面積,國土所(分局)審核土地權屬性質、地類是否非農用地、核定宅基地登記面積],經公示無異議后確認。

六、矛盾化解途徑

因家庭內部涉及不動產繼承、分家析產、婚姻變化等情形,關系到各權利人合法利益的,各權利人可自行協商解決;協商未達成一致意見的,在不增加權利人負擔的前提下,可以通過人民調解、司法公證、律師鑒證等方式解決,明確權利人主體。

七、本意見適用于已完成農村不動產權籍調查區域的首次登記。

八、本意見由市自然資源局、住房和城鄉建設局和農業農村局負責解釋。

九、本意見施行后,如與國家、省、南通市出臺有關規定不一致的,從其規定。



                                                                                  2020年5月18日


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